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住居の売却・住み替え

希望条件の整理

家を売る・住み替えを考えるというのは、現在の家が、自分と家族のライフスタイルと合わなくなったという理由が一般的です。「家族が増え、今の家では狭い」「もっと通勤に便利な場所に住みいたい」「子供が独立してしまったので、一戸建てからマンションへ引っ越したい」など、理由はひとぞれぞれあると思いますが、どういう理由であれ、現在よりも暮らしやすくするために、住み替えをするということには変わりありません。ここでは、住み替えの理由、現在のローンの残高と貯金の有無、などの現状を把握し、住み替えの希望条件を整理しましょう。

		現在の状況を把握する

住み替えを考える時も、最も重要なのが買い替えのためのお金があるどうかです。現在、まだ住宅ローンが残っているのであれば、その金額と、買い替えのために使える貯金がどのくらいあるのかを調べましょう。

		ローン残債と二重ローン

住宅を売却したにもかかわらず残ってしまうローンをローン残債と言います。したがって、住み替えは、家を売却したにもかかわらずローン残債があり、新しい家のローンと二重ローンを背負わなければならなくなるというケースが多いようです。売却した前の家のローン残債と住み替えのための貯金額が同額であれば、売却分をすべて住み替えの方にまわすことができるため、住み替えは充分可能ですが、ローン残債が大きい場合、二重ローンをかかえることになるため、買い替えは無理なのでしょうか。こういうケースのために、ローン残債が発生した場合に、住民税と所得税を課税対象としない優遇税制や、ローン残債を含めた買い替えローンというものもあります。次に購入する住宅の担保価値が高ければ、ローンも組みやすくなるようです。

		売却時期と購入時期

まず、1年を通して、売却時期というのはあるのでしょうか。一般的に、年末と年度末（３月）は転勤や引越しの季節です。その時期をねらって11月ぐらいに売り出すと、年内に引っ越したいという人と、３月までに引っ越したい人の両方をゲットできるチャンスです。ですから１０・１１月が売却時期にもっとも適している時期といえるでしょう。それでは売却と購入はどちらを先にした方が良いのでしょうか。どちらが良いとは一概には言えません。売却が先であれば、一時期、仮住まいをしながら新居を探すという形になりますが、そちらのほうがより慎重かつ安全な方法といえるでしょう。しかし、一般的には、まず夢や希望の家を優先し、希望の家が見つかったところで、前の家を売却するという方法が多いようです。どちらの方法もメリット・デメリットがありますので、それぞれの人の考え方、持っている条件によって選ぶと良いでしょう。

		査定の依頼

不動産会社選びは大切なポイントです。なぜなら、住宅の売却は不動産会社にすべて依頼する形になるからです。その会社がどのような売却活動・手段をとるかで、住宅の売却価格が左右されます。慎重に選びましょう。依頼する不動産会社が決まったら、住宅の売却の前に契約を行います。これを「媒介契約」といいます。「媒介契約」には「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」の３つがあります。「専属専任媒介」と「専任媒介」は1社だけに依頼することになるので、不動産会社の売却活動にも力が入りやすい傾向があります。その反面、「一般媒介」は数社が競い合って売却活動をするので、売却活動が活発になるというメリットがありますが、売る側にとっては対応が煩雑になるというデメリットもあります。よく検討して契約を選びましょう。

		売却の依頼

住宅購入資金とは、住宅を購入時にまとめて支払う現金のことです。購入・入居費用（ローン借入費用や税金、引っ越し代等）と頭金が含まれます。だいたいの目安は、購入金額の２５～３０パーセントが必要と言われています。高価な住宅を一括購入できる人はまれで、ほとんどの人が価格の一部を頭金として現金で支払い、残りを住宅ローンで借り入れる方法をとっています。頭金は住まいの価格の２０パーセントが理想的です。手持ちの資金が少ない場合は、頭金ゼロでローンを組む方法も取られてはいますが、そのかわりに住宅ローンの借り入れが多くなるので、そのリスクについてもしっかり頭に入れておきましょう。

		売り出し価格の決定

売り出し価格は、査定価格を元に、不動産会社のアドバイスを受けながら、最終的に売主が売り出し価格を決定します。売り出し価格は、いろいろな戦略を元に設定しますので、査定価格よりも高く設定する場合もあります。売主としてはできるだけ高く売れて欲しいと願うものです。実際に、買い手がものすごくこの物件が気に入って、すぐにでも購入したいという場合や、買い手が引越しを急いでいるという場合は成功します。しかし、実際には、スピーディーな売却は難しいものです。査定価格は、立地や築年、広さなどの条件から、この価格でなら売れるだろうという目安の価格です。査定価格を基準に、すぐには売れないことを想定して、ほんの少し（査定価格より１００万～１５０万程度）上乗せして販売する方が売れる確率も高くなるでしょう。

住宅の引き渡し

買い手が決まり、買い手がローンの事前審査に通ったら、まず一安心です。この後は契約やいろいろな手続きが起こってきます。売買契約、受け取ったお金で残っていた住宅ローンの返済、前の住宅の抵当権を抹消する登記、買い替え先の住宅購入のための諸手続き等です。また、住宅の売買契約・売却時には、仲介手数料と収入印紙代、登記費用などの費用がかかってきます。不動産会社に支払う仲介手数料は「売却金額×3％＋6万円（別途消費税）」で計算します。

引越しのタイミングは慎重に

代金を受け取って、売買契約が成立した時点で、住居の鍵の引き渡しと決まっていますが、買い替えの場合、新しい住居に引っ越してから今の住居の引渡しができる人は多くありません。大体が、売却代金を受け取ってからでないと、新しい家の手続きがしにくく、前の住居から出られない状況です。ですから、鍵の引渡しは到底無理な話です。そこで、契約書に「引き渡し猶予」を付けてもらうという方法があります。その他に「つなぎ融資」を受けて新しい家に移ったり、いったん賃貸に仮住まいをするという方法がとられます。不動産会社と相談して進めるのが安全です。

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